Abmahnung vor Kündigung bei unbefugter Untervermietung

In seiner neuesten gerichtlichen Entscheidung hat das Landgericht Berlin in dem Beschluss vom 27.07.2016, AZ.: 67 S 154/16, klargestellt, dass sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Untervermietung der Wohnung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt.

In Großstädten beobachtet man verstärkt das Phänomen, dass Mieter ihre Wohnungen gegen Entgelt an Dritte anbieten. Die unzulässige Überlassung der Wohnung an Dritte stellt für sich genommen aber nicht immer einen Kündigungsgrund dar.

Nach gesetzlichen Vorgaben kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Die Kündigung ist allerdings erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Eine Abmahnung ist allerdings keine formelle Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung. Vielmehr ist eine Abmahnung entbehrlich wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beidseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im konkreten Fall sah das Gericht die Abmahnung für nicht entbehrlich an. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus noch weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Als Beispiel nannte das Landgericht die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist keine Strafe für ein Fehlverhalten des Mieters, sondern beruht auf der Prognose des Vermieters, dass es auch in Zukunft zu erheblichen Vertragsverletzungen kommen wird. Kein Vermieter kann gezwungen werden, ein solches Mietverhältnis fortzusetzen. Im Verfahren ist es häufig die Abmahnung beziehungsweise deren Missachtung, die einer Vertragsverletzung das für die außerordentliche Kündigung notwendige Gewicht verleiht. Im konkreten Fall hatten die Mieter die Wohnung dreimal an Fremde überlassen. Es war für die Richter nicht ersichtlich, dass dadurch besondere Abnutzungserscheinungen oder ähnliches aufgetreten waren. Ohne vorherige Abmahnung war die außerordentliche und damit erst recht die ordentliche Kündigung unwirksam.

In der Praxis empfiehlt es sich für den Vermieter, vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Die Abmahnung muss die Vertragsverletzung möglichst konkret nennen also die tatsächlichen Geschehnisse vor Ort und Zeit konkret benennen. Die Beschreibung der Vertragsverletzung muss so erfolgen, dass ein außenstehender Dritter alleine aufgrund der Abmahnung erkennen kann, was sich zugetragen hat. Sodann muss der Mieter darauf hingewiesen werden, dass in einem solchen Verhalten eine erhebliche Vertragsverletzung liegt. Schließlich muss der Vermieter die außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei einer Wiederholung einer solchen Vertragsverletzung androhen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Rückgabe der Mietsicherheit

Der Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit wird erst dann fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter noch eine gewisse Zeit zu prüfen, ob ihm Gegensprüche zustehen. Es stellt sich die Frage, wann der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen kann. Es gibt eine weit verbreitete Ansicht wonach der Mieter spätestens nach 6 Monaten die Rückzahlung der Kaution verlangen kann. Dies ist jedoch nicht ganz richtig.

In seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters einen Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zusteht. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, für deren Sicherstellung die Mietsicherheit gedacht war.

Die Mietsicherheit dient regelmäßig der Absicherung von zwei verschiedenen Ansprüchen. Zum einen der Sicherung der laufenden Mietzahlung und eventueller Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, zum anderen zur Sicherung von eventuellen Schadensersatzansprüchen, wenn sich herausstellt, dass der Mieter Schäden in der Wohnung angerichtet hat. Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe der Wohnung. Der Sicherungszweck der Mietsicherheit ist in diesem Bereich also relativ schnell entfallen. Wenn keine laufenden Mieten oder Nachforderungen aus bereits abgerechneten Betriebskosten offen sind, wird der Herausgabeanspruch des Mieters tatsächlich nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung fällig. Wahrscheinlich beruht die allgemeine Vorstellung, der Vermieter müsse die Kaution nach 6 Monaten zurückzahlen auf der gesetzlichen Regelung der 6-monatigen Verjährungsfrist. Sind jedoch noch Mietforderungen oder Forderungen aus den Kostenabrechnungen offen, ist der Vermieter nicht gehindert, die Mietsicherheit auch länger zurück zu halten. Eine Grenze ist aber doch gesetzt. Wenn die Ansprüche des Vermieters auf die Miete beziehungsweise die Nebenkostennachforderungen verjähren, entfällt auch hier der Sicherungszweck, sodass die Mietsicherheit nunmehr herauszugeben ist.

In der Praxis sollten die Vermieter auch dann, wenn noch Mietforderungen offen stehen, die durch eine Kaution oder ein verpfändetes Sparbuch abgesichert sind, auf die Verjährungsfristen achten. Der Ablauf der Verjährungsfrist macht die Mietsicherheit wertlos.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Verjährte Betriebskostennachforderungen dürfen nicht aus der Mietkaution befriedigt werden

Laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016, AZ.: VIII ZR 263/14, wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erst dann fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Dem Vermieter ist es aber verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution zu befriedigen.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Überhöhte Maklerprovision im Kaufvertrag: Keine Verpflichtung des Verkaufsberechtigten!

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt der Vorkaufsberechtige als neuer Käufer in der Regel einen Kaufvertrag zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Dazu gehört oft auch eine Maklerklausel, wonach eine Provision an den Makler zu zahlen ist. Ist diese Provision aber in einer unüblichen Höhe vereinbart, schuldet der Vorkaufsberechtigte dem Makler nichts, vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – AZ.: I ZR 5/15.

gez. Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt bei Mieterhöhungen

In seiner neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Mieterhöhungen nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sollen dem Vermieter ermöglichen, eine ortsübliche Miete erzielen zu können. Maßgeblich für den Wohnungsvergleich ist der objektive Wohnwert. Würde man allein auf vertragliche Vereinbarungen abstellen, würde sich darin der objektive Wohnwert aber nicht wiederspiegeln. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die korrekte Ermittlung der Wohnfläche, im Risikobereich des Vermieters liegt.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann nur unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangt werden. Bezugsgröße der Kappungsgrenze ist die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete. Für die Ausgangsmiete maßgeblich ist hier der tatsächlich geltende Betrag, ohne dass es darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist.

In der neuesten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmalig entschieden, dass es nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Fläche, wenn es um Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankommt. Der BGH rückt in diese Entscheidung von seiner früheren Rechtsprechung ab, wonach eine Abweichung der Sollfläche von der Istfläche bis zu 10 % zulässig war. Nun ist allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnmerkmal ausschlaggebend.

In der Praxis bleibt der Vermieter nun bei einer Überschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden. Der Vermieter ist auch bei einer Abweichung von unter 10 % verpflichtet, im Rahmen der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird empfohlen bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht. Neben der Wohnflächenvereinbarung ist es auch sinnvoll, zumindest auf die Berechnungsgrundlagen hinzuweisen. Dies führt insbesondere für die Vermieter zu mehr Rechtssicherheit.

Abweichend davon gilt bei der Betriebskostenabrechnung jedoch nach wie vor die 10 % Wohnflächentoleranz.

Auch beim Mietminderungsrecht hält der BGH weiter an seine 10 %-igen Rechtsprechungen fest.

Magdalena Gediga
Rechtsanwältin

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter das mitteilen, sonst ist der zum Schadensersatz verpflichtet.

Schadensersatz gibt es für den Mieter selbst dann, wenn er aufgrund der Täuschung freiwillig ausgezogen ist. Der Mieter kann dagegen keinen Schadensersatz geltend machen, wenn die Vermieterbegründung der Wahrheit entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch scheidet auch aus, wenn der Mieter die Kündigung als unberechtigt zurückweisen, dann aber trotzdem seinen freiwilligen Auszug anbietet und tatsächlich die Wohnung geräumt.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft unberechtigt gekündigt hat, dass er also zum Beispiel nicht die wahren Gründe für seine Kündigung genannt oder über den Wegfall des Kündigungsgrundes den Mieter nicht sofort informiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Daher ist es in dieser Situation dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, dass welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich weggefallen sein soll. Ihm ob liegt die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisreich liegenden Umstände.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche Mieter - Verjährung

Die kurze Verjährung für Ersatzansprüche nach § 548 II BGB tritt auf Seiten des Mieters sechs Monate nach Ende des Mietvertrages ein. Das besondere Problem für den Mieter liegt darin, dass die Verjährung auch dann eintritt, wenn erst Monate später oder Jahre später in einem Kündigungsprozess das Ende des Mietverhältnisses festgestellt wurde. (OLG Bamberg NZM 2004, Seite 342).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Einrichtungen der Mietsache - Eigentum

Hat der Mieter Einrichtungen mit der Mietsache verbunden, dann sind die Herausgabeansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB nach sechs Monaten verjährt, der Vermieter erwirbt nicht das Eigentum an der Sache, hat aber ein dauerhaftes Recht zum Besitz. Der Vermieter muss keine Nutzungsentschädigung an den Mieter zahlen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Modernisierung – Mieterrechte

Ist die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung nicht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber den Mieter ordnungsgemäß angekündigt worden, dann kann der Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme außerhalb der Wohnung (!) eine einstweilige Verfügung bei Gericht wegen Besitzstörung einreichen. Diese kann erfolgreich sein, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass die Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkung auf die vermietete Sache hat und nur der Erhaltung der Mietsache dient. Ein nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässiger Antrag eines Mieters wurde vom Amtsgericht Berlin durch Beschluss vom 12.03.2012, Aktenzeichen: 63 C 29/12 als zulässig angesehen. Der Mieter hat hier den Antrag bei Gericht gestellt, die Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung sofort einzustellen, sowie sämtliche bauvorbereitenden Maßnahmen und Bauarbeiten, weil der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch, die im Hause veranlassten Baumaßnahmen gestört wurde. Das Gericht entschied, dass ein Recht des Vermieters zur Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 863 BGB solange nicht besteht, bis die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt wurde. Der Vermieter hatte im Prozess vergessen vorzutragen, dass die streitgegenständlichen Maßnahmen nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die vermietete Sache verbunden ist oder nur der Erhaltung der Mietsache diente. Das Gericht sprach dem Mieter den Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff. 920 Abs. 2 ZPO zu.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Räumungsfrist – sofortige Beschwerde

Ist in einem erstinstanzlichen Urteil auf Räumung einer Immobilie eine Räumungsfrist gewährt worden, dann ist nach § 721 VI Nr. 1 ZPO die sofortige Beschwerde gegen das Urteil möglich. Ist die Räumungsfrist im Berufungsurteil des Landgerichts enthalten, ist die sofortige Beschwerde unzulässig. (Kammergericht Berlin vom 19.01.2012, 12 W 212, NJW Spezial 2012, Seite 285).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft- Verjährung

Nach BGH NZM 2011, Seite 639 verjähren Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter, der mit der Eigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis hat in drei Jahren, § 558 BGB ist nicht analog anwendbar.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Aufwendungsersatzanspruch - Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mängelansprüche des Mieters- Verjährung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH Z 184, Seite 253) verjährt der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht. Dies gilt für neue entstehende Mängel während der Mietzeit, als auch für bereits aufgetretene Mängel (BGH Z 184 Seite 253).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerprovision – zusätzliche Informationen bewirkt Maklerlohnanspruch

Auch im Fall einer Vorkenntnis kann die Lieferung zusätzlicher Informationen einen Maklerlohnanspruch auslösen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn dieser eine wesentliche Maklerleistung darstellt, welche für den Kunden den konkreten Anstoß bietet, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1997, III ZR 57/96) hat also der Makler dem Kunden weitere Informationen über das Objekt zukommen lassen, die für den Kunden über sein bereits bestehendes Interesse an dem Grundstück – das vielleicht bis auf einen anderen Makler dem Kunden gegeben wurde, den Kunden veranlasst haben soll, den Kaufvetrag für die Käuferin abzuschließen, kann eine Provision entstehen. (Urteil des LG Berlin vom 30.05.2012 – 20 O 331/11 GE 2012, Seite 12, 32, 33 und siehe auch Urteil LG Berlin vom 09.12.2011 Aktenzeichen: 19 O 284/11, GE 2012, Seite 1233).
In einem Fall hatte ein Käufer einer Immobilie zwar vom Eigentümer die Informationen über den Verkauf eines Hauses erhalten. Allerdings trat ein von Seitens des Eigentümers ein geschulter Makler mit den Interessenten in Kontakt. Der Makler gab eindeutig zum Ausdruck, dass er auch auf Seiten des Käufers Provision erhalten will und hat auch hier entsprechend darauf hingewiesen, der Kunde hat die Tätigkeit des Maklers – nämlich Hausbesichtigung – in Anspruch genommen. Damit gab er auch in grundsätzlich schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (so BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01, NJW 2002, Seite 1945). Er unterschrieb sogar im Rahmen der Besichtigung die Nachweisbestätigung. Die Nachweisleistung des Maklers war mit ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages. Das Gericht stellt fest, dass wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, der Kaufvertrag wird grundsätzlich zu Gunsten des Maklers vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, inzwischen der Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss 6 Monate vergangen sind (BGH NJW 2005, Seite 3779).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Mietrecht - Verjährung

Im Mietrecht verjähren aufgrund des neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die Forderungen nicht mehr wie früher nach 30 Jahren, sondern jetzt bereits nach 3 Jahren. Der Beginn der Verjährung tritt ein, egal ob man von dem Vorfall Kenntnis ist oder nicht. Eine Ausnahme ist § 548 BGB. Hier gilt die 6 monatige Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache oder bei Ansprüchen nach § 548 II BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten. Ansprüche des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen oder Schäden verjähren in 6 Monaten nach Zurückerhaltung der Mietsache.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Verjährung – Veräußerung der Mietsache

Die kurze Verjährungsfrist nach § 548 II BGB, beispielsweise wegen Ansprüche des Mieters auf Herausnahme einer Einrichtung beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung der Mietsache zu laufen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Maklerleistung Namhaftmachung des Verkäufers

Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann unschädlich, wenn es dem – noch unentschlossenen Kunden, zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag an dem Makler vorbei abschließt (BGH NJW 1987 Seite 1628).

Rechtsanwältin Magdalena Gediga, Gräfelfing

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Keine Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten können neben Heiz- und Warmwasserkosten keine weiteren Betriebskosten umgelegt werden. Selbst wenn weitere Kosten im Mietvertrag vereinbart sind, ändert sich hieran nichts.

Folgende Kostenarten sind keine Betriebskosten und können nicht in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden:

- Verwaltungskosten

- Instandhaltungskosten

- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen

- Bankentgelte

- Portokosten

- Wartungskosten für Klingelsprechanlage

- Wartungskosten für die Türschließanlage

- Wartungskosten für Rauchabzugsanlagen

- Finanzierungskosten

- Reparaturkostenversicherung

- Mietausfallversicherung

Rechtschutzversicherung

- Erbbau- oder Erbpachtzinsen

- Leasingkosten für den Tank oder den Brenner

- Kosten der Wach- und Schließgesellschaft

- Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung

- Kosten der Fassadenreinigung

- Ortskirchensteuer

- Kosten für Namensschilder oder Kosten der Rohrreinigung

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Sonstige Betriebskosten

Abgesehen von den ausdrücklich konkret benannten Betriebskostenarten können auch sonstige Betriebskosten unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden.

Im Mietvertrag muss eindeutig und unmissverständlich festgelegt werden, welche konkreten Kosten der Vermieter unter sonstigen Betriebskosten umlegen will. Verweist der Mietvertrag lediglich pauschal auf die Betriebskostenverordnung und sind keine weiteren konkreten sonstigen Betriebskosten vereinbart, können diese nicht umgelegt werden. Im Mietvertrag muss konkret stehen, welche Kosten sich hinter “Sonstiges” verbergen.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Hauswart/Hausmeister

Zu den Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für dessen Arbeit gewährt.

Die Betriebskostenverordnung legt ausdrücklich fest, dass längst nicht alle Arbeiten, die ein Hausmeister erledigt, auch tatsächlich über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

So sind Lohn und Gehalt für den Hausmeister nicht umlagefähig, also soweit dessen Arbeiten folgende Bereiche betreffen:

Instandhaltungen

Instandsetzungen

Erneuerungen

Schönheitsreparaturen

Hausverwaltung

Typische Verwaltungsarbeiten, die nicht umlagefähig sind, sind:

Wohnungsabnahme

Mängelfeststellungen nach Auszug der Mieter

Einweisung der Mieter beim Einzug

Anschaffung und Anbringen von Namensschildern

Aufstellen von Reinigungsplänen für Gebäudereinigung oder Benutzung der Waschküche

Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen

Ansprechpartner der Mieter in Notfällen

Kontrolle von Fremdfirmen und Handwerkern

Typische Instandhaltungs und Instandsetzungsarbeiten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind, sind:

Reparaturarbeiten

Notreparaturen

Kleinreparaturen in den Wohnungen

Auswechseln von Glühlampen und und Leuchten

Typische umlagefähige Hausmeister Kosten sind Gebäudereinigung, Straßenreinigung und Gartenpflege. Führt ein Hausmeister derartige Aufgaben durch, dürfen bei diesen Kosten keine Personal- und Lohnkosten entstehen. Mit der Abrechnung von Hausmeisterkosten sind die Arbeiten bezahlt.

Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten auch selbst durchführen und dafür Lohn abrechnen. Er kann dabei einen fiktiven Aufwendungsersatz seine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen.

Beschäftigt der Vermieter einen eigenen Angestellten als Hausmeister, dann sind die dabei anfallenden Personalkosten auch umlagefähig. Dazu gehören Lohn- und Lohnnebenkosten, Sozialversicherungsbeiträge. Dagegen sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte nicht umlagefähig. Auch Kosten für Arbeitskleidung oder Telefonkosten sind keine umlagefähigen Hausmeister Kosten.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Sach- und Haftpflichtversicherung

Vermieter können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen auf die Mieter umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Kosten:

- für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden

- für die Glasversicherung

- Der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Wohngebäudeversicherungen decken mögliche Schäden am Gebäude selbst ab. Meistens wird von Eigentümern eine kombinierte Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen.

Elementarschäden sind in der Regel nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Sie müssen im Einzelfall zusätzlich vereinbart werden.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Vermieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Die Gebäudehaftpflicht leistet beispielsweise bei Ansprüchen geschädigter Passanten aufgrund eines Glatteisunfalls.

Der Vermieter kann Versicherungskosten nicht umlegen, mit denen er seine persönlichen Risiken abdecken will, zum Beispiel eine Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung. Auch die Kosten einer Reparaturversicherung können keine Betriebskosten sein, zumal Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen selbst auch keine Betriebskosten sind.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Geregelt ist der Begriff der Betriebskosten in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten können verschiedene Kostenarten sein. Entscheidend ist, ob sie korrekt vertraglich vereinbart sind und die Voraussetzungen für Betriebskosten erfüllen.

Zu den Betriebskosten zählen:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.
die Kosten

a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten

a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Betriebskosten: Pauschale oder Vorauszahlung?

Die Zahlung von Betriebskosten kann im Rahmen einer Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart werden. Wird eine Pauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung am Ende des Jahres. Mit der Pauschale sind sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten.

Wird eine Vorauszahlung vereinbart, wird am Ende des Jahres eine Abrechnung erstellt, woraus sich eine Nachzahlung der Betriebskosten ergeben kann.

Viele Mietverträge enthalten zweideutige Formulierungen. In diesen Fällen muss durch Auslegung ermittelt werden, ob im Einzelfall eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart worden ist.

Rechtsanwältin Magdalena Gediga

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Film immobilienkauf

Tipps zum immobilienkauf von Rechtsanwalt Prof Dr Thieler:siehe you tube unter volker thieler

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Generelles Tierhaltungsverbot, Verwahrlosung der Wohnung

Die Behörde darf nur aufgrund der psychischen Exazerbation eingetretenen Verwahrlosung derWohnung kein generelles Tierhaltungsverbot aussprechen. Die Grundlagen für das geplante Tierhaltungsverbot sind von der Behörde genau aufzuklären und gründlich in Bezug auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs zu überdenken.Dabei muss der von medizinischer Sicht hervorgehobene günstige Einfluss der Tierhaltung berücksichtigt werden.
VG Berlin, Beschl. v. 19.02.2013 – VG 24 L 25.13

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Mietvertrag, Tierhaltung

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urt. V. 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

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Besichtigung der Mietwohnung durch Vermieter bei Bedarf

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zur angemessenen Tageszeit ein Besichtigungsrecht, ist nach gängiger Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Dennoch steht dem Vermieter unter Umständen ein Besichtigungsrrecht der Mietwohnung zu, wenn ein entsprechender Bedarf vorliegt.

Beispiele für einen solchen Bedarf sind geplante Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Des Weiteren ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter zutritt zu gewähren, wenn er gekündigt hat oder die Wohnung verkauft werden soll und der Vermieter Besichtungen mit Miet- bzw. interessenten vornehmen möchte. Solche Besichtigungen sind jedoch 3-4 Tage vorher beim Mieter anzukündigen.

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Quadratmeterangaben bei Anzeigen

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 19.09.2012, Az.: 33 C 3082/12 entschieden, dass die Quadratmeterangaben bei einer Internetanzeige nicht ausgangspunkt für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter sein können, weil die Wohnfläche zu klein ist. Die Angabe der Wohnfläche wird nur dann Vertragsgegenstand, wenn sie im Vertrag festegehalten wurde. Eine Anzeige in einer Zeitung oder im Internet ist nicht Teil des Mietvertrages.

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Geruchsbelästigung Vermieterkündigungsrecht

Ein Mieter hatte seine Wohnung mit Gerümpel vollgestellt. Ein unerträglicher Gestank führte zu Beschwerden anderer Mieter des Mietshauses. Dem Mieter wurde eine ausreichende Frist zur Beseitigung des vertraglichen Zustandes unter Störung gesetzt. Dennoch hatte der Mieter nichts unternommen. Das Amtsgericht Münster hat mit Urteil vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10 entschieden, dass dem Mieter fristlos gekündigt werden kann.

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